尽职调查要做些什么（教你如何开始做尽职调查）

不良资产、投资前的调整，有助于投资者发现风险，研究报价，可以说进行调整是资产购买中最重要的一步。

调因手段而异，可以分为书面形式配合调和现场调。 网上有很多尽书面调整现场的模板，但调整特别是现场是一项经验性的工作。 根据前期书面调整的结果，调查律师判定现场调整的重点和方法，然后根据现场情况适时转换思路和策略，囊括所有合法手段，寻找隐藏的财产和未知的风险。 其中采取了各种机动的应对措施，换了调查律师，结果就会大不相同。

投资前的调整是“验证信息披露”、“发现风险”、“评估价值”的过程，根据调查获得的信息，判断不良资产的价值、债务人的偿债能力和其中的法律风险，初步确定债权实现的途径，总结债权实现的可能性，并

投资前的调整，很多人必须收集资料。 关注点是抵押物的价值评估(权属、法律风险、价格、可能的购房意向者)、债务人和担保人的偿债能力)、涉诉、执行、收入、名义资产、负债、婚姻状况)、偿债意愿的判断，也应关注资产变现能力和资产变现速度。

一、在抵押现场集中关注点

(一)不动产抵押的现场集中关注点

1、通过实地访问调查抵押物的现状和基本情况

也有希望经营现状(用于经营的抵押物带来稳定的收入，被经营者购买的情况(如物权法生效前签订的集资住宅的内部协议，涉及多方面且物权法无法限制的)面积)使用面积和公摊面积)的位置)周边进入地铁医院等房地产有增值设施吗，噪音、空气污染源等导致房地产贬值的主要原因吗)现在抵押物是否被使用的出租率是多少？ 租金和租赁条件怎么样？ 如果提前退钱，租户会同意退钱吗？ 需要向租户支付多少钱？ 如果承租人不向债务人支付租金，你会向其他人支付吗？ 其他当事人和债务公司有关联吗？ 抵押物是否有物理缺陷。 如果有，相应的修理费用是多少？ 抵押物有可能有争议的其他人吗？ 所有权纠纷或建筑工程纠纷等？ 2、通过实地访问，书面调查确认了解到的情况。

知道抵押权的抵押登记情况和抵押顺序的，可以访问其他抵押权人了解情况。 抵押物的所有权不是债务人，抵押人和债务公司有什么特殊关系(实际控制人之间、董监高和股东的重复)，可以通过实地访问调查他们之间是否就该资产签订了抵押合同。 在所有权不完全的情况下，为了便于处置，与共享人协商取得合法的可转让所有权的可能性有多大，相关费用是多少？ 实地调查抵押物的占有情况，看能否直接出售。 被搁置多年的不动产大多被其他债权人和非法租赁人等占有，为了便于处置，在转移资产归潜在资产购买者所有之前，必须调查如何出售，支付哪些费用。

二、调整债务人、担保人的偿债能力现场关注

(一)债务人、担保人偿还债务能力的通用现场备受关注

1、核实书面了解的债务人的对外债权(债务人姓名、金额、到期日、债务人的主要财产等)，调查是否存在其他对外债权或收益)收益类型、预期收益金额和时间。

2、债务人抵押物以外的可回收资产

由于债务人动产具有较大的不确定性，不便于固定和处置，债务人最主要的资产描述主要以企业固定资产为对象。 债务人的主要资产类型为房地产、房地产、机械设备等。 列出主要固定资产(资产现状、地址、面积、股价、偿还路线等)。

a .土地——以不动产登记或生效判决为准

需要调查：

土地的性质土地使用权包括转让的国有土地使用权、上缴的国有土地使用权、集体土地使用权几个分类。 如果确认银行资料中记载的土地性质，分割土地，是否有当地政府的批准证明该土地是合法抵押的？ 未支付的土地出让金是多少？ 评价备选方案的价值。

的主要用途分类按《城镇土地估价规程》土地用途分为居住用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、交通用地、综合用地、公共绿地6大类。 一般来说，土地的价值是居住商用工业。

土地权利状况：有其他物权。 根据土地使用年限《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权将最高使用年限确定为以下用途——居住用地70年的工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年； 或者综合其他用地50年。

最新土地基准地价将根据近期相邻地块的拍卖交易价格进行初步评估。 b .不动产建筑——以不动产登记或生效判决为准

和调查上述抵押物现状的重点一样，需要进行调查

房子的用途，空置率。 面积、位置(地铁入口、商业区、学区、医院)。 有抵押吗？ 如果有，抵押权的抵押登记情况和抵押顺序。 主要建筑结构建筑物的完成率，是否存在物理缺陷，如果有，维修的完善费用是多少？ 单独拥有吗？ 如果共享的话，那个容易处理吗？ 所得价格是多少？ 房子是否出租，提前取消出租需要向租户支付多少钱？ 有其他人对房子主张权利的可能性吗？ 不动产的使用寿命。 最近的同类资产拍卖价格。 (二)债务人、担保人在法人特别现场备受关注

1、核实工商登记的经营状态。

如果是在注册地正常经营，除了调查经营现状和收入来源，调查在职人数和工作人员人数，走访和询问现场外，查社会保障记录也是一个好方法。 对取消登记和实际停止营业的，调查何时停止营业、变更营业场所、新营业场所的经营情况。

2、是否存在严重的员工问题

例如，职工安置费和拖欠的职工工资、集资金、工伤赔偿金等，不仅要在裁判文书网查询相关劳动争议，还要到现场多核实，了解情况。

三、破产情况

债务企业和担保企业往往负债累累，资金不偿还债务，符合破产条件。 如果需要知道是否正在办理破产手续，或者是否已经破产，一般是破产还是政策性破产，破产工作的进度(申报的破产债权有多少？ 破产的财产是多少？ 清算委员会或债权方委员会提出或批准了清算、偿还计划吗？ 中显示了当前的缩放比例。

tips )债务公司和担保公司大多是“三无”僵尸企业，公司早就没有可行的财产。 此时，我们必须立即转变思路，调查公司背后的实际经营者和股东的财产状况，评估通过破产程序追究股东清算责任和出资责任的受益可能性。 债务企业是公司法人的，通过上述方法调查，股东是自然人的，下面论述如何查询其财产状况。

(三)债务人、担保人在自然人的特别现场受到关注

自然人的资产状况和收入属于隐私，不像企业法人那样容易调查，调查中请注意：

1、不要给债务人添麻烦，多问。 例如，可以向银行贷款资料上注明的债务人地址的不动产查询，查看水表，或者向附近的人询问。

2、在夫妻法定共同财产制下，还需要了解债务人的婚姻状况、配偶的资产状况，包括其配偶担任股东的公司也需要进行访问。

(四)担保人特别现场调整关心点

在尽职调查中，需要了解担保人信息与债务人差不多，除此之外还需要收集以下信息。

1、是否有效和保证方式。

2、担保人与债务人的关系，担保人与其他担保人的关系。

在现场耍小把戏

为了避免债务人或者担保人偿还债务能力的重复评估，尽职调查还需要对资产组合中债务人或者担保人的相关情况进行信息收集。

重视对话，通过聊天获取有用的信息，在有限的时间内尽可能获取有用的信息。 他是一位不放过在楼下下棋跳宽屏表演的平凡大叔大妈，居民一般都很了解当地变迁和小区八卦，掌握着关键信息的“扫把神僧”。

数据为王，尽量在书面调整的基础上多人收集数据，便于全面分析。 例如，在评估房地产价值时，注意这是多因素作用的结果，全面调查所有可能影响价格的因素，同一地区近期的拍卖交易价格只能作为参考； 如果需要，可以寻找潜在的购买者。

与债务人的交流可以张弛有度，必要时也可以伪装身份。 由于金融债权由公告催收，债务继承的债务人有时不知道这笔债务的存在。 我的团队见过几个这样的债务人。 他们后来知道债务偿还迫在眉睫，在收购资产包之前向资产管理公司清偿了债务。 这是不良资产处置小组的损失。 所以，做尽职调查的时候，不要一开始就深入沟通，要在沟通中不断改变战略。